Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chóng, hình thành những dự án có quy mô rất lớn. Để việc bán hàng thành công diễn ra thành công, tại mỗi dự án, nhà phát triển và đơn vị phân phối sẽ có những cách thức triển khai khác nhau. Vậy, đối với khách hàng, khi mua dự án họ phải đi theo những bước nào, thủ tục ra sao, bài viết này giúp khách hàng hiểu rõ các bước khi mua sản phẩm bất động sản thông qua hình thức giữ chỗ, đặt cọc.

Sản phẩm sơ cấp và thứ cấp

Trước khi đi vào chi tiết của quy trình đặt chỗ, chuyển cọc chúng ta cần tìm hiểu khái niệm có bản vể các sản phẩm bất động sản sơ cấp và thứ cấp.

Đây là khái niệm cần phân biệt đầu tiên khi đưa qua quyết định mua sản phẩm tại dự án. Sản phẩm sơ cấp được hiểu là bất động sản được bán trực tiếp từ chủ đầu tư đến khách hàng. Sản phẩm thứ cấp là sản phẩm được mua bán, chuyển nhượng qua lại giữa các khách hàng với nhau.

Hầu hết các sản phẩm sơ cấp được bán ra trong giai đoạn xây dựng và khách hàng thanh toán theo tiến độ xây dựng tương ứng của dự án đó. Điều này gây ra nhầm lẫn rằng sản phẩm sơ cấp là sản phẩm chưa hình thành. Tuy nhiên, rất nhiều dự án được chủ đầu tư mở bán khi dự án đã hoàn thiện, sẵn sàng bàn giao ngay cho khách hàng.

Ngược lại, trong quá trình dự án chưa hình thành, hoạt động mua bán, chuyển nhượng giữa các khách hàng với nhau đã phát sinh. Thị trường chuyển nhượng này vẫn là thị trường thứ cấp, các sản phẩm được giao dịch là sản phẩm thứ cấp.

Tóm lại, sơ cấp và thứ cấp được phân biệt thông qua người bán là chủ đầu tư hay là khách hàng, không phân biệt dựa vào tình trạng hình thành của dự án.

Khi khách hàng mua một hay nhiều sản phẩm thuộc dự án bất động sản, doanh nghiệp sẽ đưa ra nhiều quy trình cơ bản như sau: Giữ chỗ ưu tiên với giá bán dự kiến (giá Rumo) -> Ráp sản phẩm -> Có giá chính thức -> Ký cọc -> Ký hợp đồng mua bán -> Bàn giao bất động sản -> Cấp giấy chứng nhận.

Giữ chỗ dự án là gì?
Giữ chỗ dự án là giai đoạn đầu của quá trình mua sản phẩm tại các dự án bất động sản. Thông thường, khách hàng sẽ đặt một khoản tiền giữ chỗ và được cấp một số thứ tự của dự án. Tại ngày mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ tiến hành cho khách hàng chọn căn hoặc bốc thăm có ưu tiên theo số thứ tự. Khi chọn được căn phù hợp, khách hàng sẽ xác nhận và chuyển tiền giữ chỗ này thành tiền cọc mua sản phẩm.

Một dự án bất động sản ở Bến Cát, Bình Dương đang trong giai đoạn cho khách hàng tham quan và giữ chỗ

Trong trường hợp không chọn được sản phẩm phù hợp, khách hàng có thể tiếp tục giữ chỗ để chờ các đợt mở bán tiếp theo. Nếu khách hàng quyết định không mua nữa, số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn về lại cho khách hàng sau khoản thời gian quy định. Thời gian hoàn tiền này được quy định rất rõ trong phiếu giữ chỗ, bạn nên đọc kỹ các điều khoản này để biết khi nào sẽ nhận lại tiền giữ chỗ này.

Ngoài ra, việc giữ chỗ ưu tiên này cũng là động thái thăm dò thị trường của doanh nghiệp. Khi một dự án được công bố ra thị trường theo mức giá 50 triệu đồng cùng số lượng 100 sản phẩm. Nhưng lượng giữ chỗ đạt 200 suất đồng nghĩa với việc sản phẩm đang được hấp thu rất mạnh. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp nhận định được thị trường và có động thái tăng hoặc giảm giá bán để phù hợp hơn.

Lưu ý: Giữ chỗ ưu tiên cũng là một hình thức huy động vốn từ khách hàng của doanh nghiệp bất động sản thông qua các sàn phân phối. Và ở giai đoạn này, khách hàng sẽ được hoàn trả 100% số tiền giữ chỗ nếu không có ý định tiếp tục mua sản phẩm.

Ráp Sản Phẩm Là Gì?

Sau khi đã hết thời gian giữ chỗ ưu tiên. Doanh nghiệp sẽ công bố sản phẩm bất động sản tại dự án. Những sản phẩm được công bố theo những người trong ngành được gọi tắt là giỏ hàng. Khi doanh nghiệp công bố giỏ hàng, mỗi đơn vị phân phối sẽ được chia giỏ hàng cho riêng mình. Đây là lúc người mua sẽ chọn sản phẩm tùy vào nhu cầu sử dụng. Ở một vài doanh nghiệp, một sản phẩm sẽ được 3 khách hàng chọn ráp căn theo trình từ ưu tiên 1, ưu tiên 2 và ưu tiên 3 dựa theo số thứ tự tăng dần.

Ngày mở bán dự án các sản phẩm sẽ được phân bổ theo từng vị trí ưu tiên

Có Giá Chính Thức

Sau khi đã ráp sản phẩm thành công, doanh nghiệp sẽ công bố giá bán của từng sản phẩm vào ngày mở bán. Tùy thuộc vào vị trí và diện tích của sản phẩm mà mỗi sản phẩm sẽ có 1 mức giá bán khác nhau. Đến giai đoạn này, người mua sẽ quyết định có tiếp tục mua sản phẩm hay không. Với trường hợp người mua đồng ý giá bán và mua sản phẩm, lúc này người mua sẽ ký văn bản xác nhận đặt cọc.

Ngày mở bán tập trung sẽ có bảng giá chính thức của từng sản phẩm

Trường hợp người mua không đồng ý ?

Trong trường hợp người mua không đồng ý với giá bán, sản phẩm sẽ được chuyển sang khách hàng ở ưu tiên 2, người mua ưu tiên 2 cũng không mua sẽ được chuyển tiếp đến người ưu tiên 3. Và cuối cùng, khi cả 3 người không đồng ý mua, sản phẩm sẽ được trở lại giỏ hàng để những khách có số thứ tự lớn hơn đưa ra quyết định. Trường hợp này rất hiếm khi xảy ra.

Đối với những khách hàng không mua, khách hàng sẽ có 2 phương án để lựa chọn:

Không muốn mua sản phẩm nữa. Lúc này người mua sẽ làm thủ tục hoàn trả tiền giữ chỗ. Trong vòng 3 – 15 ngày kể từ ngày làm thủ tục hoàn trả, doanh nghiệp sẽ hoàn trả 100% số tiền giữ chỗ đến khách hàng.

Khách hàng vẫn muốn mua, nhưng mua sản phẩm khác trong dự án. Lúc này số tiền giữ chỗ sẽ tiếp tục giữ chỗ ở một số thự tự thấp hơn.

Ký Cọc

Ký cọc hay còn được gọi là ký văn bản thỏa thuận đặt cọc. Lúc này người mua đã đồng ý mua sản phẩm với mức giá mà doanh nghiệp đưa ra. Cùng với mức giá là phương thức thanh toán và chính sách bán hàng kèm theo.

Ký Hợp Đồng Mua Bán

Trong hầu hết mọi dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán có thể hiểu là văn bản có pháp lý cao nhất mà người mua được biết.

Bàn Giao Và Cấp Giấy Chứng Nhận

Khi dự án bất động sản được triển khai thi công và hoàn thiện. Người mua lúc này sẽ nhận được biên bản bàn giao kèm phụ lục bàn giao sản phẩm như hợp đồng mua bán. Việc cấp giấy chứng nhận, doanh nghiệp sẽ gom hồ sơ của nhiều khách hàng và làm thủ tục một lần. Thông thường một dự án sẽ được cấp giấy chứng nhận sau khi nhận bàn giao từ 6 – 18 tháng, tùy thuộc vào doanh nghiệp.

Đối với những dự án căn hộ hình thành trong tương lai, ngoài hợp đồng mua bán, cần phải có thêm một vài văn bản như: Giấy phép xây dựng phần thân, giấy phép xây dựng phần mái, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Khi đã có đầy đủ các văn bản pháp lý trên mới đến việc cấp giấy chứng nhận.

Lời Kết

Như vậy, chúng tôi đã chia sẻ đến Quý khách hàng những quy trình khi mua dự án bất động sản. Một vài dự án có thể kéo dài quy trình này vì khâu pháp lý chưa hoàn tất. Một vài dự án thì quy trình này tương đối ngắn hơn dự kiến do pháp lý đã hoàn thiện và số lượng giữ chỗ vượt quá nhiều so với sản phẩm.