Nếu bạn là người mới tham gia vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) thì việc tiếp thu những kiến ​​thức cơ bản là vô cùng quan trọng. Bất động sản là một sản phẩm rất đặc biệt nên việc bổ sung những kiến ​​thức cơ bản cho mỗi người luôn là điều cần thiết. Cùng Đất nền vùng ven tìm hiểu những điều cần biết về bất động sản trong các bài viết dưới đây.

Kiến thức cơ bản về bất động sản

Kiến thức cơ bản về bất động sản là hành trang để giải quyết các tình huống gặp phải trong đầu tư bất động sản. Kiến thức về bất động sản và nhà đầu tư được coi là “cá và nước” là hành trang quan trọng cho mọi nhà đầu tư thông minh. Việc tách cá ra khỏi nước sẽ giết chết cá, giống như một nhà đầu tư bất động sản sẽ bắt đầu đầu tư mà không có kiến ​​thức nền tảng, họ sẽ mất rất nhiều tiền.

Bất động sản là một thuật ngữ pháp lý, mỗi quốc gia có một khái niệm khác nhau về bất động sản và có những đặc điểm riêng. Tuy nhiên, các nước trên thế giới vẫn thống nhất quan niệm BĐS là bộ phận của toàn bộ đất đai và là tài sản đi kèm với nó.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam, bất động sản là tất cả các tài sản bao gồm nhà đất, công trình, nhà gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà/công trình xây dựng. Những tài sản có liên quan và gắn liền với đất, tài sản khác được pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm bất động sản Việt Nam là một khái niệm mở và chưa có quy định cụ thể nào về bất động sản.

Khái niệm cơ bản về bất động sản
Thị trường Bất động sản: Thị trường mua, bán, thuê và cho thuê bất động sản. Bao gồm người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà môi giới và các chuyên gia bất động sản.
Nhà đất hay địa ốc là gì? Nhà đất hay địa ốc là một thuật ngữ liên quan đến bất động sản. Nó được hiểu là một công trình xây dựng hoặc nhà ở đáp ứng nhu cầu của công chúng. Hai thuật ngữ này hẹp hơn bất động sản.
Nguồn cung bất động sản: Số lượng bất động sản được bán và cho thuê tại bất kỳ thời điểm nào trên thị trường.
Cầu bất động sản: Lượng cầu mua hoặc thuê bất động sản tại một thời điểm cụ thể trên thị trường.
Dịch vụ Bất động sản: Tích hợp các loại hình dịch vụ hỗ trợ mua bán, cho thuê bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới, thông tin, thẩm định giá, dịch vụ pháp lý, dịch vụ tài chính, dịch vụ môi giới thanh toán, dịch vụ sửa chữa nhà đất…
Kinh doanh bất động sản là gì? Theo Điều 3 Khoản 1 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động nhận chuyển nhượng công trình xây dựng, mua bán, chuyển nhượng. Cho thuê, Cho thuê lại, Thuê mua Bất động sản; Dịch vụ Môi giới Bất động sản; Dịch vụ Sàn giao dịch Bất động sản; Dịch vụ Tư vấn Bất động sản hoặc Quản lý Bất động sản có lợi nhuận.

Giá Bất động sản: Có hai loại giá bất động sản song song trên thị trường là:

• Giá Nhà nước: Do Ủy ban nhân dân Thành phố và tỉnh ban hành, thay đổi theo từng năm và được dùng làm căn cứ tính thuế trong chuyển nhượng bất động sản.
  Giá cả thị trường: Hình thành trước những biến động của thị trường dựa trên quy luật cung cầu, quy luật giá trị… và các yếu tố kiểm soát của nhà nước. Giá thị trường là hợp đồng mua bán người mua và người bán cho giá trị.
• Sàn giao dịch bất động sản: Được biết đến như một thị trường thu nhỏ, nơi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, thuê, cho thuê lại và cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp cho bạn những thông tin chính xác về bất động sản, giúp bạn tránh giao dịch với giá cao hơn thực tế, giải quyết các vấn đề pháp lý, ngân hàng.

Đặc điểm bất động sản

• Kích thước: Được thể hiện trên hình dạng của lô đất.
• Hình vuông: Diện tích trước nhà bằng diện tích sau, độ dài các cạnh bằng nhau.
• Nở hậu: Mảnh đất có diện tích ngang, phía sau rộng hơn chiều ngang phía trước.
• Bóp hậu: Mảnh đất có diện tích chiều ngang, phía sau nhỏ hơn chiều rộng phía trước.
• Hướng: Có tám hướng chính cho bất động sản (đông, tây, nam, bắc, đông nam, tây nam, đông bắc, tây bắc), mỗi người có tử vi hợp với một vài hướng và không hợp với một vài hướng khác. Hướng Đông và Nam là hai hướng phổ biến nhất. Tùy theo vị trí địa lý mà hướng Đông và Nam có khí hậu tốt nhất, và theo tử vi thì hai hướng này là hợp với hầu hết mọi người.
  Hiện trạng nhà đất: Hiện trạng sử dụng đất (đất trống, đất xây dựng, trồng cây, đất nông nghiệp … đất xây dựng bao gồm: Cấp nhà hoặc nhà bao nhiêu m, tổng diện tích sử dụng, xây dựng bao lâu, cũ và mới … ).
• Vị trí: Số nhà, địa chỉ phường, quận, tỉnh, thành phố… Vị trí theo nghĩa giá trị bao gồm: khu thương mại, vị trí an ninh, vị trí tiềm năng, thích hợp để làm nơi mua sắm. Bạn sống hoặc kinh doanh một sản phẩm cụ thể…

Vấn đề pháp lý bất động sản

Khi nói đến các vấn đề về luật bất động sản, bạn cần hiểu những khái niệm sau:

• Sổ Hồng (hay còn gọi là Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Nhà Và Quyền Sử Dụng Đất): Do Nhà Nước và UBND Thành Phố cấp, có giá trị pháp lý cao nhất đối với các loại hình bất động sản.
• Sổ đỏ (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở): Sổ đỏ trước đây chỉ được cấp trên đất chưa xây dựng nên khi xây nhà, chủ bất động sản phải đăng ký đổi sang màu hồng như giấy chứng nhận hiện tại. Nhưng hiện tại Sổ đỏ được nhà nước quy định có giá trị tương đương với Sổ hồng (nghĩa là Sổ đỏ thể hiện hiện trạng của ngôi nhà) và được cấp cho cả đất chưa xây dựng và đất đã xây dựng, được áp dụng trên toàn quốc thay thế cho sổ hồng.
• Tranh chấp Bất động sản: Điều này thường phát sinh từ các chủ sở hữu bất động sản (do họ bị kiện đòi thừa kế, nợ nần, xây dựng sai phép hoặc người khác xâm phạm đất đai). Việc mua bán có nhiều lý do như vi phạm hợp đồng, thỏa thuận không rõ ràng, tranh chấp.
• Giải quyết tranh chấp: Nói chung, cả hai bên có thể đồng ý giải quyết tranh chấp. Nếu không, người ta có quyền nộp đơn tố tụng lên tòa án có thẩm quyền, và quyết định của tòa án là quyết định cuối cùng.

Những điều bạn cần biết về bất động sản
Các giao dịch mua bán nhà đất tuy đơn giản nhưng lại rất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp. Vì vậy, ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho bản thân khi thực hiện giao dịch, nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức bởi sự không am hiểu quy trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được.. Để hỗ trợ điều này, chúng tôi muốn tóm tắt một số vấn đề thực tế mà khách hàng có thể hiểu và cân nhắc khi mua hàng hiệu quả.

Các bước tiến hành giao dịch:

1. Người bán rao bán nhà, người mua xem và đưa ra lựa chọn.
2. Hai bên sẽ thương lượng về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, nhà, đất, thời hạn giao nhận hồ sơ …
3. Tiến hành ký hợp đồng mua bán và đặt cọc giao hàng.
4. Tiến hành chuyển khoản, thanh toán dựa trên thỏa thuận, quyết toán hợp đồng.

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
Trên thực tế, việc chuyển nhượng bất động sản hiện nay đồng thời có 02 loại hợp đồng:

Đầu tiên là hợp đồng mua bán hai bên (gọi là hợp đồng viết tay) có người làm chứng.

Thứ hai là hợp đồng mua bán được cơ quan công chứng nhà nước phê duyệt. Thực chất, hợp đồng thủ công là hợp đồng chính thức giữa hai bên mua bán, bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại, các hợp đồng được công chứng nhà nước công nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và là cơ sở để thực hiện thủ tục chuyển nhượng của cơ quan chủ quản trực tiếp.

Chi tiết các nội dung chung của hợp đồng chuyển nhượng:

• Tiền đặt cọc: Là số tiền dùng để đảm bảo thực hiện hợp đồng giữa hai bên trên cơ sở thỏa thuận bảo vệ quyền lợi của bên kia khi bên kia đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Tiền đặt cọc là 10% số tiền thực tế. Trong trường hợp hết số tiền hợp đồng, bên chấm dứt hợp đồng phải bồi thường cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc.
• Thuế và phí chuyển nhượng:
  Mức thuế mà bên bán phải nộp cho nhà nước là 4% trên số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn giá đã cho.
  Mức thuế mà người mua phải nộp là 1% giá nhà, đất theo đơn giá quy định. Phí chuyển nhượng thông thường bao gồm phí công chứng, phí đăng ký sang tên,… nhưng giá trị không quan trọng.

Trên thực tế, hai bên có thể tự thỏa thuận các khoản thuế, phí nộp cho nhà nước một cách thuận tiện nhất.

Phương thức thanh toán và thủ tục chuyển tiền: Hai phương thức này có quan hệ mật thiết với nhau và thủ tục chuyển tiền là cơ sở của quá trình thanh toán.

Nói chung, thủ tục chuyển giao thực hiện các bước chính sau:

• Đặt cọc – Công chứng chuyển nhượng (làm công chứng nhà nước theo quy định) – Nộp thuế chuyển nhượng quyền và sang tên trước bạ (UBND quận, huyện nơi có BĐS). Phương thức thanh toán sẽ theo cùng một đơn hàng tùy thuộc vào số lượng giao hàng và phương thức giao hàng.
• Tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận cọc.
• Ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, bên bán giao nhà và hoàn thiện các giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, còn bên mua giao nốt số tiền còn lại.
• Nếu hai bên cùng chịu thuế, hoặc bên bán chưa giao nhà ngay, thì bên mua để lại số tiền để bên bán có trách nhiệm lớn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận
  Chú ý: Các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.

Một số trường hợp phát sinh tranh chấp
Bên bán không đảm bảo thời gian công chứng, chuyển phát nhanh,… do rủi ro khách quan chính là tài sản đang tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế trái pháp luật. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì những lý do khách quan, do đó cần phải tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản. Có tranh chấp hay không cũng cần xem xét số lượng người cùng sở hữu.

Nếu một trong hai bên cố tình không thực hiện hợp đồng, hoặc bên mua không thực hiện thì coi như mất tiền đặt cọc. Tuy nhiên, nếu bên bán chấm dứt hợp đồng và muốn bồi thường cho bên mua thì sẽ phải khởi kiện ra tòa, rất nhiều công sức. Bởi vậy, cần xem xét tư cách tư chất của người bán.

Nhóm kiến thức quan trọng về bất động sản
Thật lãng phí thời gian và tiền bạc nếu bạn không biết cách bóc tách kiến thức bất động sản. Bạn sẽ như người ở giữa “ngã 3 đường” của cuộc chơi. Không chắc liệu tôi có làm đúng không? Có rủi ro không? Bất cứ ai khi nghe người khác nói điều gì đó đều cho là đúng sẽ rất dễ bị lừa bởi những kẻ môi giới nguy hiểm trong ngành. Vậy những nhóm kiến thức bạn cần tập trung là gì?

• Đầu tư Mua và Bán: Dùng tiền và vàng để mua bán bất động sản và bán ra thị trường vào những thời điểm khác nhau với giá cả chênh lệch nhau.
• Trong trường hợp đầu tư sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư làm gia tăng giá trị bất động sản.
• Đầu tư vào việc xây dựng các tòa nhà hoặc căn hộ để cho thuê và bán.
• Đầu tư vào các dự án bất động sản để bán và cho thuê như xây dựng các biệt thự, khu dân cư phức hợp …

Do tốc độ đô thị hóa, tốc độ phát triển kinh tế, tốc độ gia tăng dân số… kéo theo nhu cầu mua nhà đất ngày một tăng cao, và đầu tư bất động sản là một trong những hình thức đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Tuy nhiên, vẫn có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường sẽ chững lại hoặc đóng băng trong một khoảng thời gian. Lúc này, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính yếu cần phải chịu lỗ để trả nợ.

Hơn nữa, không giống như các thị trường khác như tài chính, tiền tệ và chứng khoán, nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc, do vậy, những người đầu tư (thường là tầng lớp người già có tài chính, nhưng kiến thức mới kém) sẽ chọn đầu tư bất động sản.

Tỷ suất sinh lợi khi đầu tư vào bất động sản là tương đối lớn và thu hút nhiều nhà đầu tư. Đây là nguyên nhân quan trọng tạo nên sức nóng của thị trường bất động sản trong thời gian qua, với giá bất động sản tăng vọt và luôn ở mức cao. Và vì là đầu tư không còn sinh lời nên các nhà đầu tư có xu hướng rút dần khỏi thị trường, khiến thị trường càng yếu đi và dẫn đến đóng băng. Vì vậy, các nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm rút khỏi thị trường.

4 nhóm kiến ​​thức quan trọng trong đầu tư bất động sản
Kiến thức cơ bản về bất động sản:

Con người luôn mắc sai lầm là họ không tập trung quá nhiều vào kiến ​​thức cơ bản. Nhưng thực tế, đây là phần kiến ​​thức quan trọng nhất và cần phải nắm bắt. Chỉ khi bạn nắm chắc những kiến ​​thức cơ bản, bạn mới có thể hiểu được những kiến ​​thức bất động sản rộng lớn và chuyên sâu.

Kiến thức tài chính:

Tài chính là một phần không thể thiếu của mỗi nhà đầu tư bất động sản. Kiến thức tài chính giúp bạn hiểu cách xoay vòng vốn và tạo ra dòng tiền. Khi đã thành thạo, bạn có thể đầu tư vào bất động sản mà không cần nhiều vốn. Hay cách sử dụng lãi suất kép, cách vay tiền ngân hàng.

Chiến lược đầu tư

Rich Nguyễn nói: “Một doanh nghiệp không có chiến lược giống như một người mù giao thông, một người sống không hiểu mình”. Quả thực, chiến lược là một phần không thể thiếu của mọi ngành nghề trong xã hội, và bất động sản cũng không ngoại lệ. Những kiến ​​thức này giúp định hình chiến lược một cách khoa học và hợp lý.

Kiến thức thực tế

Phần này là một trong những chi tiết được các nhà đầu tư rất quan tâm, kiến ​​thức thực tế là bí quyết được đúc kết từ kinh nghiệm của các chuyên gia trong ngành. Đó là nghệ thuật thương lượng hay nghệ thuật đàn áp chủ nhà. Bạn cần có những kiến ​​thức đầu tư bất động sản thông minh và hiệu quả nhất.

Kiến thức là vô hạn. Xã hội hiện đại ngày nay đòi hỏi một đầu óc tỉnh táo để lọc các nguồn thật kỹ càng. Rủi ro bất động sản không giới hạn ở 1 đến 2 triệu, mà con số này tăng lên theo cấp số nhân.

Lời khuyên của Đất nền vùng ven dành cho bạn:

1. Bạn cần tìm hiểu về các nguồn chính thức và có cơ sở.
2. Học hỏi từ các chuyên gia trong ngành và các nhà đầu tư lâu năm.
3. Hãy tìm kiếm các khóa học uy tín từ các chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm.

Chúc các bạn thành công!